十载悠忽,想着又要到令人激动的这一天。1月10日，以“转型升级 异化地产”为主题，由中国网地产主办的“第十届地产中国论坛”将要盛大启幕，下一个十年的新征程亦将启动。岁月如刀，浮生若梦。

自2008年至今，地产三起三落跌宕起伏十年，由黄金时代转入白银时代, 由旧时代跃入新时代, 专心行业盘点与趋势前瞻的”地产中国论坛”亦用十年时间，做到着同一件事：为行业建言献策、厘清方向，以正能量推展地产身体健康发展。过去十年，那些年的那些人和那些事，诉说着怎么的楼市故事？下一个十年，和民生息息相关的中国楼市又将何去何从？“未来的中国房地产市场，住房领域巨龙舞动，楼宇经济群狮斗艳。金融以定分明，土地是关键”，在拒绝接受中国网地产采访时，住房制度改革的推动者、业界资深专家、全国房地产商不会联盟主席顾云昌先生如是说。

过往10年三上三下 经济上行倒逼改革1998年，中央启动住房制度改革后，自2000年开始，房地产之后沦为最重要支柱产业，多次夹住国民经济的发展。巨变始自2009年，经过十年飞驰后，房地产市场从黄金时代南北白银时代。在这十年时间，房地产起起伏伏，几经三上三下：三次热潮，三次调控。

2009年、2010年这两年，房价持续下跌；2010年以后，特别是在是2011年、2012年，房地产在严苛的调控下转入低潮；2013年以后，房地产复归高潮；2014年、2015年又转入低潮；2016年以后，房地产回落再行进高潮，以后今日。对于住房市场的三上三下，顾云昌有一个“周期论”。

他指出，房地产的周期大约是三年，在这三年的周期中，有所不同城市的展现出有所差异。在这十年间，政府张开有形的手展开了三次较为大的调控，时间分别是2010年、2013年、2016年。2008年以来，房价如脱缰野马大幅度下跌，大量的热钱涌进房地产，房子背离了居住于属性，地方政府更加倚赖土地财政，又正逢中美贸易战，金融风险激化，房地产泡沫一触即发，“倒逼政府被迫改革”，顾云昌说道。

尽管自2009年以来在政府大大小小几百次调控之下，但房价依旧下跌，销售面积持续增长，2017年超过历史的最高峰，2018年依然一路爬上。据国家统计局公布的2018年1-10月全国房地产开发投资和销售数据表明，1-10月全国商品房销售面积同比快速增长2.2%，1-9月为2.9%。

1-9月房地产开发投资2000.44亿元，同比快速增长13.5%。其中住宅为1464.63亿元，同比快速增长13.2%。“2017年是仅次于年，2018年想多达去年很难，2018年是小年，2019年堪称小年”，顾云昌预测。

对于这次的低潮周期，顾云昌预判持续时间比以往更长，因为销售面积持续增长背后，具有错综复杂的逻辑。“房价必定是下跌的，居民收入升高，土地更加喜。房地产对国民经济的贡献还在显出，对城市面貌的提高，对老百姓住房条件的提高，依旧充分发挥着很好的起到，地方政府对土地财政的倚赖依旧相当严重。

并且，房地产是三年一个周期，现在正好处在上行阶段”，顾云昌分析指出。调控否超过预期，这只是房地产诸多问题背后的一个侧面。事实上，房价下跌的根本性原因除了货币回购，还有土地财政以及各种投资市场需求。但顾云昌指出，即使不调控，房价也不会下跌，只不过房地产的供应和市场需求有时间上的差异，大约三年一个周期，有的周期长，有的周期短。

老百姓广泛心理是买涨不买落，当房价下跌时，就越上涨就越卖，就越卖就越上涨，就越卖就越不会获释出售能量。出售能量获释慢的时候，房价下跌；获释快的时候，房价暴跌。出售能量获释到一定高度，没有后劲了，购买力上升，房价就到了低谷，房地产市场之后上行。在上行过程中，就越上行就越没有人卖。

“在房价下跌过慢之时，政府就实行放宽政策：出租汽车、限贷、禁售等。政策一实施，销售量之后上升，政府的调控只是加快了它的上行，或者加快房价封顶”，顾云昌分析。

未来十年房地产支柱产业地位会变当楼市寒冬到来之际，当房寄居不油炸沦为主基调之时，当业内普遍认为，房地产降格为民生产业之时，顾云昌却不以为然：“房地产是民生产业，民生产业是支柱产业，特别强调美好生活就是跟住房息息相关，未来十年，房地产支柱产业这个地位会逆”。只不过，随着地产黄金时代步入白银时代，随着低增长速度发展改以高质量发展，有美国次贷危机的前车之鉴，房住不炒最关键的是金融问题，因为房地产不大位，全局将动荡。如此背景下，长效机制的创建迫在眉睫。

事实上，自2008年开始，长效机制就被出台日程，10年过去了，其仍在“难产”之中，“阻力过于多，非短时间内需要创建”，顾云昌说道。保障房的供应被顾云昌视作叛房价的最重要手段，“增大保障房和出租房的建设，因城施策，大城市增大比例，而小城市不必须跟大城市一样的比例。要构建精准确保，而不是豪放确保，注重数量也要注重质量”。

土地是关键。土地结构的调控也被顾云昌寄予厚望，他指出，将农村闲置的宅基地利用一起，土地所有权依旧是集体所有，但可以与农民的资格权合作，这样不仅需要转变独占的卖地财政，还能减少房价解决问题大城市住房问题，更加能将农村经济盘活。

楼宇经济与商品住宅市场同辉而对开发商而言，未来地产十年，仍将面对高高低低的平缓，“竞争激化、配对减缓、利润摊薄”，顾云昌一语中的。这是一场大浪淘沙的战争。

所有人都在行动，所有人也被迫行动：货币回笼战、降价跑量。房企争相去地产化，企业高喊活下去，大鱼吃小鱼加快，“转型升级，异化地产”的战斗早已打响。“住房市场依旧有相当大空间”，顾云昌说道，但必须优化产品结构，以人为本，让住宅产品超过精细化、差异化、智能化、服务化。粗放型发展方式早已仍然适应环境时代的潮流，集约型发展方式将沦为未来市场的支配。

飨宴未来，顾云昌先生生动比喻：“如果说住宅市场日后是巨龙舞动，那楼宇经济就是群狮斗艳，这是一片可可供挖出的蓝海。所谓楼宇经济，是广义的商业地产，它的单体可以被看做酒店、写字楼这样的商务楼，还有与美好生活所必须的各种楼宇涉及：城市当中的CBD、金融界、总部基地、产业园区、仓储、展出场所，甚至长租公寓，除了自有、业主的楼以外，都归属于楼市的楼宇经济。“住房市场转入了白银时代，大家已基本构成了共识。但是我们的楼宇经济，却正处在黄金时代。

因为新时代必须新的商业，让生活更加幸福就是必须发展新的楼宇经济”，顾云昌指出。前有住房市场，后有楼宇经济，下一个十年，房地产市场未来仍可期望。

只不过，如果企业想要活下去，就必须不具备这样的素质：效益好，资金充足；具备集约型经验；好的领导层、决策力；空间、时间、地域、产业的多维度预判；低潮时拿地，高潮时销售，“在产业人口核心区的城市布局尤为重要”，顾云昌如是说。过去十年已过，未来十年已来。针对将要启动的第十届地产中国论坛，顾云昌得出寄语：期望从注目老百姓的住房市场需求角度，引领地产商更佳地建构美好生活。

未来，如何“升级转型，异化地产”， 且看10年这1天，1月10日，我们钓鱼台.国宾馆闻！以下是中国网地产和顾云昌先生的部分对话：中国网地产：这十年，出租汽车限贷等调控政策大大小小几百上千次，如何看来看见的手和看不到的手对市场的起到？顾云昌：实质上，限贷是利用市场的利率杠杆来调控市场，我是接纳的。而出租汽车、限售、禁售，特别是在是禁售，堪称一种行政手段。我敦促，坚决市场化的改革，尽可能减少对价格、对市场的行政介入。

对大城市而言，尽管出租汽车、禁售等是不得已而为之，但期望时间越高就越好，这几乎是违反市场经济的。商品房本应当是市场定价，但用行政手段来定价，指出上看，相比之下高于市场上的实际价格，却对社会产生了许多负面影响。

中国网地产：行政过度介入对社会导致哪些负面影响？顾云昌：第一，本来是遏止炒房，但现在唤起了人炒房，一手房比二手房还低廉；第二，助长许多不良风气，假离婚、逼婚铁环政策空子等；第三，价格不是现实的价值反映，擅自压制的价格造成不炒房的也去炒房；第四，质量问题频出，与高质量发展互为违反，面粉和面包一样价格之下，开发商为节约成本支出，偷工减料。中国网地产：政府应当也很对立，不禁售，没房的人买了；禁售后，交付给的房子又更容易经常出现质量问题，怎么办？顾云昌：要让大多数人负担得起出租得起，就必须减少保障房，增大共计产权房、出租房、长租公寓的比例。并且，从房地产的特殊性来看，保障房在各个城市不一样，在北上广浅等大城市，覆盖率应当超过百分之五六十，而小县城房价不低，覆盖率超过百分之五就可以。

解决问题大多数人寄居得起的问题有多种路子，而不是一味在房价这块翻滚。还可以从土地结构调整应从，减少土地的供应量，让更加多宅基地转入市场。针对农村郊区交通不便的情况，政府不应增大交通和基础设施的投放。用空间来换钱，大城市与其他城市圈紧密联系一起，统一解决问题交通和设施问题。

扩展城市建设用地，转变独家独占的卖地财政，把农村经济搞活，把宅基地盘活，也是减少房价解决问题大城市住房问题的一个途径。显然上还是要创建长效机制。

但长效机制并不是调控，实施个政策，让你卖或者不想你卖。长效机制的实施不是一蹴而就的，必须政府增大投放，公务员充份动脑。虽然保障房辟了很多，但实质上我们还是正处于粗放型发展的阶段，讲究数量而不执着质量，应当将粗放型确保改以精准确保。中国网地产：针对未来的房地产市场，以后不应谨防哪些问题和风险呢？顾云昌：有美国的次贷危机前车之鉴，房地产关键看金融市场和土地市场，详细而言就是“金融以定分明，土地是关键”。

土地错配，该盖房的地方不盖房，不应盖房的地方大量建房；北京、上海没盖那么多房子，房价拚命的涨；小县城垫了大量的房子，拚命去库存。这些以后要防止。

中国网地产：在行业“转型升级”背景下，开发商、政府、老百姓分别应当扮演着什么角色？顾云昌：房地产否身体健康发展关键在政府。政府的短期调控不应更为精准，坚决市场化的改革，尽可能减少对价格、对市场的行政介入，减缓创建长效机制；针对开发商而言，迎合大时代的变化，转型创意，以人为本，为人民建构美好生活；针对老百姓而言，能负担得起的卖，买了就出租，不是非要占据产权才可以享用生活。中国网地产：地产中国论坛预示行业走到了上一个十年，下一个十年将要启程，您对它具有怎样的期盼？顾云昌：地产中国论坛十年，对推展行业发展充分发挥了较好的起到。内容一年比一年非常丰富，参与的人一年比一年多，影响力一年比一年大。

期望下一个十年一如既往弘扬行业正能量，大力发展楼宇经济，站稳住房经济，从注目老百姓的住房市场需求角度引领协助房地产商更佳地营造美好生活！。

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