陶婷 在我国产业转型升级背景下，产业地产早已沦为了新的发展趋势，也是房地产企业近年来争相布局的最重要方向之一。随着诸多玩家的重新加入，整个产业地产行业的生态、模式都在再次发生轻微变化。想在产业地产行业变化的浪潮中存活，企业的存活秘诀是什么？产业园区运营的优劣标准又是什么？11月1日，“第五届中国城市镇运营商大会”上，在拒绝接受独家采访时，鸿坤产业集团继续执行总裁朱江得出了答案。他回应：“城市运营、园区运营、项目运营等，它们的核心关键词是产业、资本、服务。

目前，鸿坤集团已发展沦为一家享有鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块包含的复合型控股集团，十分侧重运营的效率和效益，通过对城市创意资源展开统合和优化，将创意元素与理念带入城市的发展，从而提升城市活力和居民快乐体验感觉”。鸿坤产业集团继续执行总裁朱江做到产业的秘诀是长尾效应在新时代新的经济新的对立之下，传统的以产业园区名义圈地的日子，早已一去不复返了，考验真本事的时代早已到来。“鸿坤产业是确实做到产业地产的企业”，在拒绝接受的采访时，朱江笃定地说道。

2012年，从夺下第一个产业项目鸿坤·金融谷开始，鸿坤产业集团相继在北京夺下11个项目，全国15个项目，目前管理资产约300万平方米，管理资产则低约300亿。用真本事做到产业地产的鸿坤产业集团，给市场交还了一份不俗的答卷。朱江透漏，鸿坤产业是鸿坤集团的四大板块之一。由于城市的发展和产业经济的造就具有密不可分的联系，因此，鸿坤集团很早已将产业的引进和培育划入创意城市运营的体系，以“打造出产业生态，提高城市价值”为发展理念，鸿坤产业一直坚决“独立国家运作、专业发展、产业协作、生态发展”，构建自负盈亏和务实发展。

那么，鸿坤产业集团在园区运营中的特色亮点是什么呢？“由于鸿坤产业轻资产持有人比例十分低，北京11个园区中，有10个园区是几乎谦和运营。为了顾及运营效率和经济效益，2018年底我们制订了“1:1发展战略”，即做强鸿坤产业园在产业服务上的运营特色，大力扩展园区运营电子货币服务，在收益包含中，50%的收益来自于租金，50%来自于租金之外的多种经营与服务。这个模式的益处是什么呢？朱江说明称之为，通过园区1:1运营收益，电子货币服务可实现多方获益。

不仅提高了园区企业服务质量与能力，园区的资产估值也不会获得快速增长，最后提高资产的价值。目前，园区运营可为企业获取的服务种类多达300种，还包括产业技术、专项服务、物业服务、投融资服务、智慧园区服务等，“这并非一招鲜，却可以构成长尾效应”，朱江说道。对于效率提高则更加多反映在智慧园区的建设上。

“提升线上服务和线下运营的融合。搭起产业生态圈，自律运营团队和外部渠道结合。通过对自律团队的合理产于，长短项目结合，从而更为高效地用于资源”，朱江讲解说道。

效益和效率双重融合之下，鸿坤产业集团最后构建了平稳现金流。除了提供产业地产用地展开特色产业地产产品打造出外，鸿坤产业也对城市更新项目展开了投资布局。

比如通过并购存量资产，对一些前身是服装加工园、手机工业园的园区展开研发、设计和改建，从而将二产型园区提高为合乎区域政府发展表达意见的高精尖产业聚集区，再行通过产业资源的引入，助力提高区域产业升级发展。“品质提高、科技含量提高、税收提高，是鸿坤产业集团的经营逻辑”，朱江总结道。

产业地产当然不是慢周转众人皆知，产业地产难做。有人甚至收到灵魂审问：为何做到的好反而赚较少？赚到的较少又为何还要去腊园区开发的苦活？冥冥之中，这审问的好像是跟鸿坤产业集团一样的企业。

回应，朱江不以为然。他认为，产业地产并不是慢周转的逻辑，而是必须从产业角度来看。

其一是资产电子货币，产业地产的谦和有认同是资产电子货币；其二是享有地产无法比起的长年平稳的现金流；其三是通过对园区企业服务，提高企业竞争，且对税收的提高起着一定起到，而各地方政府为了大力发展地方产业发展，也不会给与产业运营商适当的政策反对，这部分很具备想象空间”。朱江说道。事实上，以低价拿地或者享用政府优惠政策的企业也不在少数，但享用了这一优惠又确实作好产业地产的企业却少之又少。朱江指出，通过产业噱头展开拿地，这对于区域经济发展造就的周期不会很短。

确实做到产业地产的运营商必须有自己的独门绝技。鸿坤产业的独门绝技正是，通过产业运营提高产业质量，构建产业的提档升级。“即为国家带给税收，又为企业带给发展空间。资产电子货币的同时，产业地产又可以取得项目的收益”，朱江说明说道。

在这其中，尤为核心的一点，要数鸿坤创意产业生态圈的打造出。朱江指出，产业生态圈，相等于一个扩展性服务平台，可以让各方资源在鸿坤产业的平台上挤满，一起共赢、共生。据朱江透漏，鸿坤产业今年就已完成了一些为企业获取了融资服务的顺利案例。

以鸿坤科技金融餐馆为事例，它不仅为入园企业获取涉及的资源接入，还为入园企业解决问题投融资服务。鸿坤产业集团继续执行总裁朱江拒绝接受采访除此之外，鸿坤产业园集团还擅于利用数字化来构建产业园区的高效运营，这反映在园区餐饮的大胆创意上。鸿坤产业集团引入德国的先进设备，为园区企业和人群获取智慧餐厨服务，该智慧餐厨需要为几千人获取用餐，一台设备需要重复使用出有10道菜品，而菜单下有2000多个菜品。

用餐客户的人数以及用餐的偏爱、时间点、口味，在智慧餐厨上也不会有备案，“需要确保三个月内不重样，同时还有一个线上运营品台，用人企业的员工可以通过这个平台点菜，根据客户的市场需求出售食材、自定义”，朱江讲解称之为。鸿坤产业的模式是寻找合适的自身发展路径不同于低周转行业，资金需求量大、周期长等特点是整个产业行业运营面对的问题。尽管资产证券化有试点运营，各区域政府陆续实施一些政策，但国家顶层设计的法律法规还并未完善，资产证券化离全面放松还有一段距离。这也沦为制约园区运营效率，从而造成园区利润率较低的瓶颈。

“这就拒绝产业运营商有十分专业的团队，须要根据政府政策的动态，互动性作出准确的决策”，朱江认为。鸿坤产业每一个园区都是特色园区，特色园区专心1-2个产业集群，对产业集群的政策方向，有十分了解的解读。鸿坤产业更加能融合政府得出的高精尖政策、人才补贴政策，适时地把高精尖的产业漏进去。

那么，辨别园区运营优劣的标准是什么？对鸿坤产业而言，“第一要提升经营效率，赔钱谁也做到很短；第二要做到企业的最佳搭档，让园区承担企业发展途中的障碍和问题，让进园企业更为高效地专心在业务发展上；第三就是因应区域政府一起夹住产业升级”，朱江回应。自正式成立至今，鸿坤产业在北京市场的地位已不能动摇。然而，在新时代新的经济新的对立之下，作为一线热点城市的北京，仍然以来严格执行房住不炒，市场政策仍然处在削减的状态。

鸿坤为何仍然将重仓京南区域呢？鸿坤产业似乎对北京市场具有自己的研判，自由选择驻守在大兴、亦庄和通州三个区域，是鸿坤基于大形势发展的考量。“北京四环之内没产业，所有产业都要南迁，而在新一轮城市整体规划中，我们看见，大兴、亦庄和通州各自梁接着最重要的任务与角色。

我们第一个产业项目是在大兴，从开工到运营具有很深的情感与资源储备；亦庄是北京科技创新中心主阵地，要接续‘三成一区’科技成果转化成，建设世界一流的产业综合新城；通州则是北京的城市副中心，随着一部分产业向东和南移往，再行再加北京大兴国际机场落地，鸿坤之后将重仓放到了京南”，朱江说明称之为。事实上，除了在北京精耕细作，鸿坤产业已将范围不断扩大至全国。今年4月份，鸿坤产业集团在上海重新组建了分公司。目前，上海公司早已在上海辛庄工业开发区并购了两个项目。

此外，鸿坤产业集团也在深圳、佛山等一线、新的一线和强劲二线城市有所布局。至于鸿坤产业集团不会否如一些企业般，将顺利的园区经验展开异地拷贝呢？“在一线、强劲一线，以及强劲二线城市，鸿坤产业已打开‘长短融合’的发展战略，针对当前发展时期，鸿坤产业的模式是‘合作共赢，协同发展’ ”，朱江说道。

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